摇号"内卷"加剧，低积分买房真那么难？

Original 地产君第一地产 2023-08-24

“积分不够，是不是买不到房子？”

这是我们听到最多的声音。

当大虹桥以78.36分创造最高分，当宝山连续5盘触发计分制，当奉贤、崇明新盘也进入限售名单，越来越多购房者陷入焦虑。

这样的案例，在我们的身边屡见不鲜。

面对那些热门高分盘，一旦社保不够，就连入围的机会都没有。如果退而求其次，选择在“低分区”的远郊摇号，又该如何选择呢？

以下是我们接触到的一个真实案例，假如你也有一样的困扰，也许多少能获得一些启发。

「落户」2年

摇号新手身陷焦虑

“浦东积分太高了，我还可以摇哪里？”

——聊起最近的买房经历，小A显得非常焦虑不安。

作为刚落户两年的新上海人，小A毕业后一直在浦东工作。按照计划，他打算过两年就在上海结婚，生活也就可以稳定下来了。

深谙“买房要趁早”的他，打算提前为婚房做准备。

于是，一到周末，他就开始频繁出没在售楼处看房。

”锦绣观澜产品不错，总价也能接受，但是销售说我分数低了。绿地东上海周边不喜欢，而且绿地口碑好像一般。浦开仁恒世纪金桥很中意，但预算超了，而且听说很多高分等着摇号。“

事实上，作为典型的年轻刚需，小A的积分只有52.4分。（图1）

图1

这个分数其实挺尴尬的。从目前公开的浦东新盘分数线来看，无论是浦开仁恒世纪金桥75.6分、陆家嘴锦绣观澜69.02分，还是绿地东上海 58.32分，都让小A”望尘莫及“。

但不甘心的小A，还是打算参与摇号大军试试水。他把目光放在位置稍远的项目，也不再局限于竞争激烈的浦东，以摇到为主。

但近期他一脸懵地盲摇了几次，都是陪跑。他终于了解，摇号不止拼积分，还有资金实力和运气。

“买房怎么这么难？”他很无奈得叹了一口气。“看好的板块，都有一二手房价格倒挂的情况，这样下去是不是更难摇了？”

但是，事实真的如此吗？低积分买房真的这么难？

52.4分摇不到房？

并非如此

对此，我们可以简单分析一下。

先一起来看看，截至目前摇号入围线的最高分与最低分。

78.36分，社保系数0.12分/月，虹桥悦澜就这样成功突围，成为了到目前为止上海新房积分的天花板。

这个分数什么概念？按照虹桥悦澜0.12的社保系数来算，无非就是这3种情况：

已婚无房家庭60分+153个月社保*0.12
未婚无房家庭50分+236个月社保*0.12
已婚非沪籍无房50分+236个月社保*0.12

社保缴纳月数最大值，是220个月。也就是说，要同时满足沪籍、已婚13年的工作年限才有机会参与虹桥悦澜的摇号，而且还不一定摇中。

目前最低分是璟云里35.72分。满足这个分数的人群画像就比较丰富了，包括以下5种情况：

名下无房，基础分在40分及以上，无需社保，都能轻松入围
名下无房，非沪籍家庭或沪籍单身，5年内有购房记录，基础分30分+52个月社保
名下有房，沪籍家庭，5年内无购房记录，基础分30分+52个月社保
名下有房，沪籍家庭，5年内有购房记录，基础分25分+97个月社保
名下有房，沪籍单身，5年内无购房记录，基础分20分+142个月社保

图2

从前两批入围分数线来看（图2），第二批低于65分的项目明显要多于第一批，且分数也逐渐走低。以小A的情况为例，像嘉定金地峯范、奉贤的阳光悦·未来城、宝山的上实·海上菁英、建发云锦湾等几个项目，都是属于他稳妥摇号选择，同时都在他的预算内。

综上所述，我们还是想要强调，对于年轻刚需家庭，不必执着“冒险”内中环的高分项目，也不必盲目参与”大热盘“的摇号。可以重点关注外环外“轨交利好"的优质项目，或把目光锁定在具有发展潜力的五大新城。

这些区域是今年上海楼市的供应重点，一旦房源选择变多，摇号难度也会下降。相信52.4分买房，摇号概率还是很大的。

第三批集中入市

低分如何进场？

5月底，网上房地产公布的第三批新盘名单（图3），我们发现远郊比例再次增加，五大新城尤为明显。36个楼盘的备案均价低于6万/㎡，刚需占主导。

就像我们上面分析的一样，一旦远郊房源供应提升，上海入围分数或将可能进一步走低，摇号难度也会降低，这对于积分不高的年轻刚需来说无疑是一个好消息。

以小A为例，可以避开像大虹桥、闵行古美等热门区域。如果对教育有要求，可以试试公元2040，此外也可以目光放在供应量较大的五大新城项目。

不过，对于小A来说，更重要的是把心态放平，理性看待买房。

实际上，从第二批上海新房集中入市之后，上海规范了诸多新房认购细则：比如在认购前3天公示认购信息、认购公示有统一模板……这一系列的举措让楼市变得更加信息透明，也让购房者更加理性。

而且，目前购房者在提交认购新房资料审核时，一旦获得认购资格，就会被相关查询系统“锁定”。购房者若未成功选房，其购房套数需要一段时间（目前具体锁定时间的时长未明）后才能被自动“解锁”。（信息来自：第一财经）也就是说你摇号失败后，需要再过一段时间才能参与下一个盘的摇号。再加上在目前计分制的作用下，大家都会更加理性地结合自身情况购房，不再盲目冲击热盘，如此一来，热盘或将被适度降温，而远郊项目也将被更多购房者的青睐。

追求好房子固然是对的，但在当下的市场语境里，接受不完美也非常重要。

“积分不够，是不是买不到房子了？”——在发出这样感叹的同时，先想一想，你买房的初衷到底是什么。

祝所有今年摇号的购房者，都能买到心仪的房子！

（图3）

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